Analisa Saham BEST ( Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk)

BEST memiliki dan mengelola kawasan Industri MM2100 di CIkarang Barat, Bekasi.

Company Background

PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk merupakan perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan dan pengembangan kawasan industri. Kegiatan utama perusahaan terdiri dari Pembangunan dan pengembangan kawasan industri, infrastruktur dan jasa pelayanan, serta fasilitas rekreasi dan pendukung. Cadangan lahan industri Perseroan dan Anak-anak Perseroan lebih dari 1.000 hektar pada akhir tahun 2018, Perseroan telah mengakuisisi lahan baru sekitar 22 hektar.

Terjadi pergantian Komisaris di RUPS 30/6 2021 menjadi :

Komisaris Utama merangkap Komisaris Independen : I Gusti Putu Suryawirawan

Wakil Komisaris Utama merangkap Komisaris Independen: Herbudianto 

Komisaris Independen : Wahyu Hidayat 

Komisaris : Hartono 

Profil I Gusti Putu Suryawirawan

Komisaris Utama merangkap Komisaris Independen

Warga Negara Indonesia, lahir di Surabaya pada tanggal 1 September 1958, menjabat sebagai Komisaris Utama merangkap Komisaris Independen Perseroan sejak 30 Juni 2021.

Memperoleh gelar Sarjana Teknik Industri dari Institut Teknologi Bandung (Tahun 1982). Saat ini beliau menjabat sebagai Komisaris Utama di PT Krakatau Steel (Persero) Tbk. (2018 – sekarang), Staf Khusus Menko Perekonomian Bidang Pengembangan Industri dan Kawasan (2019 – sekarang). Sepanjang perjalanan karirnya, Beliau menduduki posisi-posisi strategis di Kementerian Perindustrian. Menjabat di Badan Usaha Milik Negara, sebagai Komisaris PT Krakatau Steel (Persero) Tbk. (2017-2018), Komisaris PT Rekayasa Industri (2016- 2018), Komisaris Utama PT Krakatau Engineering (2007-2012).

Insider

Sejak Agustus 2019 Hsbc-fund Services, Bob (cayman) Ltd As Tr Of Value Partners High- Dividend Stocks Fund yang sebelumnya memilik 6.23% saham , mulai terus melakukan penjualan saham BEST sampai di 23 Feb 2022 tersisa 5.1% saham. Ini menjadi pertanyaan bagi saya, kenapa mereka terus menjual saham ini sehingga sekarang di harga 106 mendekati low saat harga jatuh karena covid.

Namun menurut pemikiran saya Hsbc-fund Services, Bob (cayman) Ltd As Tr Of Value Partners High- Dividend Stocks Fund merupakan fund yang mengutamakan mencari perusahaan High dividend stocks.

Dimana seperti terlihat di table berikut saham BEST pernah memberikan dividen yang besar mencapai DPR ( Dividen Payout Ratio) 19.89% . Dividen dibagikan di cum date 15 juni 2017, 17 Mei 2018 dan 13 Mei 2019.  Bisa kita lihat Fund ini membeli saham BEST sampai tanggal 9 Mei 2019 untuk mendapatkan dividen. Lalu kemudian mulai mencicil jual saham di Agustus 2019.

Perusahaan mengalami kerugian sejak Q1 2020 saat awal Corona.

Sebelum Covid, range pendapatan  124B-442B .

Namun setelah Covid, rata-rata pendapatan kisaran 38B-49B. Setelah bisnis normal dan ekonomi pulih, maka ada potensi kenaikan pendapatan 3-10x lipat.

Secara Tahunan Pendapatan 2020 hanya 242 B dimana sebelumnya bisa mencapai 900-1000B.

Dan di tahun 2015-2019 masih mendapatkan laba 200-480B.

Sumber : https://market.bisnis.com/read/20210702/192/1412907/bekasi-fajar-best-alokasikan-capex-hingga-rp350-miliar-siap-akuisisi-lahan

perseroan menargetkan marketing sales seluas 10 hektare – 15 hektare dengan harga rata-rata penjualan Rp2,6 juta – Rp3,2 juta per meter persegi.

Dan jauh dimana di berita sempat dibilang target 2021 senilai Rp 700 Milyar. Namun tercapai kira2 200B saja.

Dengan total Lahan net 640H , perusahaan masih memiliki waktu tercepat 19 tahun untuk menjual habis semua lahan, jika tidak ada penambahan untuk membeli lahan baru.

Saat ini tanggal 27 Feb 2022 harga BEST di 106.

PBV 0.24x termasuk murah.

Serta DER termasuk bagus di 42.05% dan Cash Ratio juga sangat bagus 147.02%.

Perusahaan memiliki dana cash yang cukup besar.

Pada Saat covid 2020, terjadi pengurangan jumlah pegawai untuk efisiensi.

Teknikal

Harga tg 27 Feb 2022 berada di area support 100 ( harga saat market crash karena covid).

Tantangan Perusahaan

Besaran UMR karyawan di daerah Cikarang untuk tahun 2022 karena Cikarang masuk ke dalam Kabupaten Bekasi, maka angkanya mengikuti angka UMR Kabupaten Bekasi, yaitu sebesar Rp4.791.843,90.

Selain persoalan Covid-19 Ini menjadi tantangan lain bagi perusahaan, karena banyak pelaku industry yang mungkin memilih untuk pindah atau bangun pabrik di kota lainnya dengan upah UMR yang lebih rendah.

Fakta di lapangan, ada salah satu kenalan saya yang memiliki beberapa workshop di gunung putri, Bogor , memilih untuk memindahkan sebagian workshopnya ke daerah Subang karena upah UMR di sana lebih murah, harga tanah yang lebih murah dan lokasi tidak begitu jauh hanya beberapa jam dari Bogor.

UMK Kabupaten Subang 2022: Rp 3.064.218,08.

UMR Bogor 2022 untuk tingkat kota mengalami kenaikan menjadi Rp4.330.249,57.

Berikut Daftar UMK 35 Kabupaten/ Kota di Provinsi Jateng Tahun 2022: Kabupaten Cilacap Rp2.230.731,50 Kabupaten Banyumas Rp1.983.261,84 Kabupaten Purbalingga Rp1.996.814,94 Kabupaten Banjarnegara Rp1.819.835,17 Kabupaten Kebumen Rp1.906.781,84 Kabupaten Purworejo Rp1.911.850,80 Kabupaten Wonosobo Rp1.931.285,33 Kabupaten Magelang Rp2.081.807,18

sumber : https://semarang.bisnis.com/read/20211201/536/1472418/resmi-berikut-daftar-lengkap-umk-di-jawa-tengah-2022.

Hotel Enso

Hotel Enso merupakan bagian dari aset milik emiten BEST. Namun hotel ini dijaminkan . Jaminan dilakukan salah satu anak perseroan, PT Bekasi Matra Industrial Estate ( BMIE ) dan anak usaha perseroan lainnya yaitu PT Best Sinar Nusantara (BSN) dan PT Bekasi Surkya Pratama (BSP) kepada agen jaminan, Madison Pasific Trust Limited. Pembelian jaminan dilakukan pada 10 April 2017.
Aset hote Enso yang terletak di Jl Kalimantan Blok CA 2-3 Kawasan Industri MM2100, Desa Gandasari, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat. Sedangkan aset milik PT BSN yang untuk jaminan senilai 1,15 miliar yen.

Review Hotel bagus di rate 4.3 . Termasuk hotel bintang 3 jadi ada kemungkinan bisa membukukan profit dibandingkan hotel bintang 4 dan 5.

Hotel Enso berada di kawasan Industri MM2100 sehingga memiliki market dari customer yang berkunjung ke kawasan tersebut. Hotel lainnya berjarak kira 5 km sehingga saingan cukup jauh.

Hotel Hotel Enso terletak di area komersial di Kawasan Industri MM2100. Enso Hotel bekerjasama dengan Celecton dalam memberikan pelayanan berstandar international untuk para pelanggan baik di dalam maupun di luar Kawasan Industri MM2100. Hotel Enso memiliki 174 kamar (Superior & Premier) dengan berbagai fasilitas seperti Lagoon Pool, Functions Room dan Enso Cafe

Hotel Enso masih mengalami kerugian 1.5 Milyar di tahun 2019 dan rugi 6.4 Milyar di tahun 2020 .

Menurut pendapat saya di harga kisaran 106 saat ini masih cukup menarik untuk investasi di perusahaan ini. Karena PBV rendah dan sebelum covid di 2020, perusahaan mampu membukukan profit dan membagikan dividen.

Setelah ekonomi pulih dan sektor property akan ikut naik, maka saham-saham property memiliki potensi untuk naik signifikan. Karena sektor property termasuk Cyclical. Mari kita lihat dalam 2 tahun ke depan sampai tahun 2024 kemungkinan saham di sektor properti akan naik.